Oporezivanje novoizgrađenih nekretnina - apartmana, stanova i poslovnih prostora
Sve nekretnine (stanovi, apartmani) izgrađene i naplaćene nakon 01.01.1998.g.oporezuju
se PDV-om po stopi 22%, a ne porezom na promet nekretnina. Poreznu osnovicu novoizgrađenih
građevinskih objekata sukladno članku 51 Pravilnika o PDV-u čini građevinska vrijednost
tih objekata kojom se smatra cijena izgradnje. To su svi ulazni računi kojima su
ovjerene obračunske situacije, uslužni radovi građevinskih poduzetnika, vlastiti
troškovi materijala, izravnog rada i dr. U osnovicu za oporezivanje ne ulazi:
- vrijednost zemljišta s plaćenim porezom na promet nekretnina
- svota naknade za komunalno uređenje zemljišta
U računu prodavatelja i kupoprodajnom ugovoru prodavatelja kao poreznog obveznika
treba biti obvezno navedena osnovica za PDV i obračunata svota PDV-a, a posebno
svota naknade koja se odnosi na zemljište kao osnovica za porez na promet nekretnina
koji obračunava nadležna Porezna uprava i plaća kupac.
Zakon o vlasništvu- jedinstvo zemljišta i zgrade, te pri prodaji stana ili aparmana
isporučitelj prodaje, a kupac stječe i pripadajuće zemljište. Vrijednost zemljišta
za koju se umanjuje osnovica za obračun poreza na dodanu vrijednost pri isporuci
novosagrađene nekretnine, čini tržna vrijednost zemljišta u trenutku stjecanja.
Ako iskazana vrijednost zemljišta nije u skladu s tržnim kriterijima, tada je Porezna
uprava ovlaštena vrijednost zemljišta utvrditi procjenom i pri tom koristiti dokazna
sredstva predviđena Zakonom, kao što su prije svega vještačenje i drugo. Ugovore
o kupoprodaji novoizgrađenih objekata ili dijelova objekata kupci, kao porezni obveznici,
moraju prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora.
Na tržnu vrijednost zemljišta u trenutku stjecanja u koju se uključuje i iznos naknade
za komunalno uređenje zemljišta, obračunava se porez na promet nekretnine po stopi
od 5%.
Što se oporezuje po Zakonu o porezu na promet nekretnina?
Pod porezom na promet nekretnina su:
- i dalje sve nekretnine koje isporučuju građani-fizičke osobe koje nisu poduzetnici
po Zakonu o PDV-u, a time niti porezni obveznici
- isto tako i sve poslovne i druge građevine koje su poduzetnici-obveznici PDV-a nabavili
prije primjene PDV-a (stečene su i oporezovane po Zakonu o porezu na promet nekretnina)
u svakom daljnjem prometu oporezuju se i nadalje porezom na promet nekretnina
- poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište
Prema tome, ako je građevina pri prvom prometu bila oporezovana jednim porezom,
onda i u svakom daljnjem prometu ostaje u tom poreznom sustavu. Odnosno, ne može
u jednom prometu biti oporezovana jednim, a u drugom drugim porezom.
Promet adaptiranih nekretnina?
Poduzetnik koji je kupio “staru” nekretninu po kojoj je platio porez na promet od
5% sukladno Zakonu o porezu na promet nekretnina, za radove na adaptaciji iste nekretnine
ima pravo na odbitak pretporeza po računima dobavljača ( ako je u sustavu PDV-a).
Adaptirana nekretnina prilikom prodaje kupcu može imati različiti tretman.
Ako se radi o nekretnini na kojoj su obavljeni manji adaptacijski radovi za koje
po Zakonu o građenju nije potrebna građevinska dozvola, takva nekretnina i dalje
zadržava status "stare" nekretnine i pri prodaji takve nekretnine, stjecatelj nekretnine
je prema odredbi članka 6. Zakona, obveznik poreza na promet nekretnina na osnovicu
koja čini tržnu vrijednost nekretnine.
Nekretnine na kojoj su obavljeni veliki adaptacijsko-rekonstrukcijski radovi kojima
se bitno mijenja vijek korištenja nekretnine, povećanje površine, znatno poboljšanje
unutrašnje uređenosti i opremljenosti nekretnine i za koju je potrebna građevinska
dozvola, smatra se u smislu Pravilnika o PDV-u novoizgrađenom nekretninom koja pri
prodaji podliježe oporezivanju porezom na dodanu vrijednost. Dogradnja jedne etaže
na postojećoj nekretnini smatra se također novoizgrađenom nekretninom koja pri isporuci
podliježe oporezivanju porezom na dodanu vrijednost. Poreznu osnovicu čini naknada
za isporučeni dio nekretnine (stan, apartman) umanjena za vrijednost zemljišta i
naknade za komunalno uređenje prema odluci mjerodavnih tijela.
Vrijednost zemljišta za koju se umanjuje osnovica za obračun poreza na dodanu vrijednost
pri isporuci novosagrađene nekretnine, čini tržna vrijednost zemljišta. Na tržnu
vrijednost zemljišta u trenutku stjecanja u koju se uključuje i iznos naknade za
komunalno uređenje zemljišta, obračunava se porez na promet nekretnina po stopi
od 5%.
